Zastava Srbije | Zastava Bosne i Hercegovine
glavna-slika
Email Print

OCJENA USTAVNOSTI I ZAKONITOSTI: Unija poslodavaca Crne Gore podnijela Inicijativu za ocjenu ustavnosti odredbi člana 10 stav 3 Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada


Unija poslodavaca Crne Gore (UPCG) je podnijela, 14. aprila 2016. godine, Ustavnom sudu Crne Gore inicijativu za ocjenu ustavnosti odredbi člana 10 stav 3 Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada ("Sl. list CG", br. 4/2011, 40/2011 - dr. zakon, 1/2014 i 6/2014 - ispr. - dalje: Zakon).

Odredba člana 10 stav 3 Zakona propisuje: "Etažni vlasnici su dužni da, kao akontaciju za troškove iz stava 1 ovog člana, uplate mjesečni iznos na zajednički račun zgrade, i to u iznosu od 1 bod/m2 korisne stambene površine, 3 boda/m2 korisne površine poslovnog prostora, odnosno 0,5 boda/m2 korisne površine garažnog prostora ili garažnog mjesta."

U interesu punog informisanja crnogorske javnosti o navedenoj inicijativi UPCG, u nastavku slijede razlozi koji ukazuju na to da je sadržaj spornih odredbi predmetnog zakonskog rješenja u suprotnosti sa Ustavom Crne Gore ("Sl. list CG", br. 1/2007 i 38/2013 - Amandmani I-XVI - dalje: Ustav):

a) Ustav u članu 17 stav 2 garantuje jednakost svih pred zakonom, bez obzira na bilo kakvu posebnost ili lično svojstvo. Međutim, odredbama predmetnog Zakona propisan je različiti iznos bodova za korisnu stambenu površinu (1 bod) i korisnu površinu poslovnog prostora (3 boda), što govori o narušavanju garantovane jednakosti, a time i povredi Ustava.

UPCG podsjeća da se zakonodavnom politikom ne može za istu stvar (m2 površine) ustanovljavati različiti iznos troška, odnosno negirati garantovana jednakost svih pred zakonom. To da li neko ima svojstvo fizičkog lica (stanar) ili pravnog lica (preduzetnik), svakako nije "ključ" za određivanje različite naknade za upotrebu prostora, odnosno za održavanje ili nužne i hitne radove - bilo da je u pitanju stambeni, bilo poslovni prostor. Jednostavno, korisna površina (iskazana po m2) sa obilježjem poslovnog prostora ne uzrokuje sama po sebi više troškove održavanja, nužnih i hitnih radova u odnosu na korisnu površinu (iskazanu po m2) sa obilježjem stambenog prostora.

b) Prema stavu 1 člana 10 Zakona, za troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova na stambenim zgradama etažni vlasnici srazmjerno učestvuju, prema stvarno učinjenim troškovima. Međutim, u stvarnosti, čini se upitnim koliko je ta srazmjernost zaista i obezbijeđena ako imamo u vidu da su navedeni troškovi tri puta viši za poslovni prostor nego za stambeni prostor kako to propisuje stav 3 istog člana. UPCG smatra da ovakvim propisivanjem vlasnik poslovnog prostora (kao posebnog dijela stambene zgrade) nesrazmjerno opterećuje, iako za to ne postoji nikakva ekonomska opravdanost. Iz toga proizilazi zaključak da poslovni prostor sam po sebi uzrokuje veće troškove redovnog održavanja, kao i nužnih i hitnih radova, a što predstavlja dodatnu potvrdu očite povrede jednakosti svih pred zakonom koju garantuje pomenuti član 17 stav 2 Ustava. Pri svemu ovome je irelevantno da li je u pitanju akontacija troškova ili njihov krajnji iznos.

c) Saglasno članu 165 Zakona o svojinsko pravnim odnosima ("Sl. list CG", br. 19/2009), poslovne prostorije čine posebne djelove stambene zgrade. Stavom 4 istog člana definisan je poslovni prostor kao jedna ili više prostorija za vršenje poslovne djelatnosti koje, po pravilu, čine jednu građevinsku cjelinu i imaju zaseban ulaz.

Kako se poslovne prostorije najčešće nalaze u prizemlju stambene zgrade, to znači da vlasnik istih nema nikakve "kontakte" sa ulaznim vratima dijela stambene zgrade gdje su stanovi namijenjeni stanovanju, kao ni sa stepeništem, liftom, radijatorima, svetlarnikom i grejnim tijelima, elektro mrežom i sl. Pojednostavljeno: vlasnik poslovnih prostorija ne koristi, a time i ne uzrokuje troškove održavanja, nužnih i hitnih radova na navedenim lokalitetima u zgradi. Ako je tako, UPCG pita: Zašto bi onda vlasnik poslovnog prostora učestvovao u troškovima održavanja, nužnih i hitnih radova nastalih u tom dijelu?

Naravno, ovo se ne odnosi na troškove na krovu stambene zgrade, fasade, zaštite od spoljnih uticaja i sl. koje vlasnik poslovnog prostora treba da plaća, i to kao "svoj doprinos" održavanju, nužnim i hitnim radovima. Međutim, i u tom slučaju ne može postojati različita vrijednost boda kako je to propisano odredbama člana 10 stav 3 Zakona. Naime, za istu radnju po pitanju održavanja stambene zgrade ne može se utvrđivati različita cijena, odnosno uvoditi princip nejednakosti koji Ustav zabranjuje i propisuje princip jednakosti svih pred zakonom.

d) UPCG, kao podnosilac ove inicijative, smatra da su pitanja iz člana 10 stav 3 Zakona u zoni djeljivih prava na zajedničkim djelovima stambene zgrade, te da usljed toga određene troškove redovnog održavanja, odnosno nužnih i hitnih radova vlasnici poslovnih prostora ne treba da snose – posebno ne u iznosu koji je trostruko veći u odnosu na iznos koji "pripada" vlasnicima etažnih stanova.

Takođe, UPCG smatra da skupština stanara na osnovu člana 183 Zakona o svojinsko pravnim odnosima ne može utvrđivati visinu i nači obezbjeđenja sredstava za održavanje stambene zgrade bez konkretne individualizacije stanja odnosa po m2 stambenog u odnosu na poslovni prostor, a koji čine ukupnost stambenost zgrade. Utvrđivanje troškova redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova treba da bude ekonomski primjereno korišćenju, odnosno učešću subjekata u stvaranju takvih troškova. Konačno, zašto bi korisnik poslovnog prostora koji ne stvara troškove korišćenja stepeništa, lifta, svetlarnika, grejnih tijela i sl. plaćao takvu vrstu troškova? Ovo posebno jer bi navedeno značilo da skupština stanara, kao organ, za takvog subjekta (vlasnika poslovnog prostora) uspostavlja neku vrstu poreza i to samo iz razloga što on ima takva obilježja.

Sve navedeno rezultat je, kako navode, detaljne analize UPCG po predmetnom zakonskom rješenju, koja vrlo jasno upućuje na zaključak da su sporne odredbe propisane u suprotnosti sa Ustavom.

ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU STAMBENIH ZGRADA ("Sl. list CG", br. 4/2011, 40/2011 - dr. zakon, 1/2014 i 6/2014 - ispr.)

Član 10

(1) Troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova stambene zgrade snose etažni vlasnici srazmjerno učešću površine svojih posebnih djelova stambene zgrade u površini svih posebnih djelova, prema stvarno učinjenim troškovima.

(2) Sredstva za izvođenje nužnih radova održavanja zajedničkih djelova stambene zgrade mogu se obezbjeđivati sufinansiranjem sa zainteresovanim licima, kreditiranjem pod povoljnim uslovima koje može da obezbijedi jedinica lokalne samouprave.

(3) Etažni vlasnici su dužni da, kao akontaciju za troškove iz stava 1 ovog člana, uplate mjesečni iznos na zajednički račun zgrade, i to u iznosu od 1 bod/m2 korisne stambene površine, 3 boda/m22 korisne površine poslovnog prostora, odnosno 0,5 boda/m2 korisne površine garažnog prostora ili garažnog mjesta.

(4) Vrijednost boda, koja ne može biti manja od 0,2 €, utvrđuje skupština etažnih vlasnika.

(5) Etažni vlasnik o čijem trošku su izvršeni radovi na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade, bez ovlašćenja upravnika ili skupštine etažnih vlasnika, nema pravo regresa, osim ako se ne radi o hitnim radovima.

(6) Izuzetno od stava 4 ovog člana, vrijednost boda može se utvrditi ugovorom o prenosu prava svojine nad posebnim dijelom stambene zgrade za stambene zgrade koje su izgrađene na prostoru koji je planskom dokumentacijom predviđen za turističko stanovanje sa djelatnostima i ekskluzivno stanovanje sa djelatnostima.

(7) Izuzetno od stava 1 ovog člana, investitor stambene zgrade je dužan da samostalno snosi troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova na stambenoj zgradi, organizuje poslove održavanja stambene zgrade i poslove formiranja organa upravljanja stambene zgrade za period od godinu dana od dana upisa u katastar nepokretnosti ili drugu odgovarajuću evidenciju nepokretnosti prenosa prava svojine na najmanje jednom posebnom dijelu stambene zgrade.

Izvor: Vebsajt CdM, 20.04.2016.